市场下跌趋势持续

根据中国指数研究所的监测数据，今年前八个月，全国 100 个城市的新建住宅价格上涨了 1.49%，34 个城市累计下跌。其中，8月100个城市新建住宅均价为16461元/平方米，环比上涨0.11%，较7月收窄0.02个百分点，同比上涨1.76%。环比下降 46 个，环比增加 7 个。

从销售规模来看，前8个月全国新建商品房销售面积为6.1亿平方米，同比下降18.0%;商品房销售额 6.0 万亿元，同比下降 23.6%。此外，重点100个城市新房销售面积同比下降31.5%，其中8月环比下降10%，同比下降17%，市场调整压力仍然较大。

蔡光林表示：“前8个月，重点城市获批挂牌面积同比下降超过30%，8月份供应环比基本持平，仍处于低位，供应疲软或会拖累'金九银十'的销售恢复。”

截至今年 8 月底，全国 50 个代表性城市商品住宅可销售面积为 3.3 亿平方米，较 2023 年底减少约 3.4%。“以过去 12 个月的平均月销售面积来看，短期库存清仓周期为 22.1 个月，比 2023 年底延长了 4.5 个月，已经达到了自上一轮'去库存'以来的清仓周期高点，尤其是在三四线城市，清仓周期超过 30 个月， 去中心化的压力是突出的。

二手房方面，在“以价换量”的带动下，成交表现持续优于新房，深圳、杭州、上海、广州等重点城市二手房成交量呈现同比增长趋势，但整体来看，前80个月30个城市的二手房成交量同比微跌2.3%。

“我们每月都会对买房意愿进行调查，8 月份的调查发现，影响购房者买房的前三个因素是收入不稳定、房价下跌和抵押贷款压力高。”蔡广林表示，当前行业仍处于持续缓慢下滑的阶段，短期房价调整压力仍然突出。二手房价格普遍下跌，上海、习安、成都、杭州等核心一二线城市在改善项目带动下进入市场，新房价格出现结构性上涨。

支持中长期房地产需求

需要注意的是，2021年以来，中国房地产行业经历了三年的调整期。与过去几个周期相比，本轮调整周期的市场波动性明显增加，行情低迷时间更长。

进入2024年，核心城市迎来政策优化，与此同时，今年4月30日，中央政治局提出“去库存”思路，房地产政策迎来重大变化，随后央行“5·17新政”打开了首付降息空间， 随着首套房最低首付率降至 15%，目前的政策环境已接近 2014 年上一个周期最宽松的阶段。

“下半年宽松政策和高基数的影响减弱，新私宅销售面积同比跌幅有望收窄，但居民观望情绪和房价预期仍将拖累市场修复步伐，市场整体仍处于触底阶段。”蔡广林认为，市场稳中复苏仍需政策进一步加强，加大降息力度、放宽核心城市限购、加快国企购储步伐是潜在的政策方向。

根据中国指数研究院测算，在中性预期下，预计2024年全国商品房新销售面积同比下降15%左右，规模有望回落至9.4亿平方米。通过对房企对市场预期的调研，大部分房企认为，今年的房价将下跌10%以上，市场仍处于持续缓慢的下行阶段，预计2025年市场将触底反弹，未来3~5年新增住宅销售规模预计为6亿~8亿平方米。

不过，蔡光林也指出，核心城市人口持续增长，中长期房地产需求得到支撑，一线城市长期被看好，京沪仍有较大的政策空间，这是全国市场的风向标。

当天，每日经济新闻、中国指数研究院发布的报告《稳住市场的核心——中国房地产改革趋势及市场分析》指出，从长远来看，中国房地产行业正处于前所未有的变革时期，市场供需关系发生了重大变化， 不同城市楼市的价值分化是必然趋势，传统的发展模式已不再适合新的发展阶段，产业改革势在必行。中共第二十届三中全会为房地产行业长效改革指明了方向，影响深远。

“未来五年，房地产开发新模式的构建有望加快推进，房、地、财、金、税等相关基础制度也将逐步完善。”报告指出：

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